不動産コンサルティング

不動産運用のお手伝い

■売却コンサル（オークション）
■定期借地・旧借地コンサル（法的問題、トラブル）
■建設コンサル（品質管理、コスト）

不動産コンサルティング業務では、「売る」「貸す」「建てる」の３要素が基本となります。
売却相談では、より有利な売却の追及を行いお客様にコンサルティング。
賃貸事業では旧法・新法を使い分けた活用をベースにアドバイスし、建築では品質とコストを 両立させた建物管理・賃貸管理をアドバイスいたします。

売却コンサル(オークション)

★不動産の有利な売却をご検討の方へ

■直売方式のご提案
不動産は売り方によって、手取り額が大きく変わります。
たとえば開発されていない土地は、一般ユーザーが直接買うことはなく、 業者に安く買ってもらうしか方法はありません。 この場合、一般ユーザー価格の半額以下になることもしばしばです。 ところが、オーナー自らが、道路を入れ、水道やガス、電気などのインフラを整備するなど の開発を行うとしたら、その土地は一般ユーザー価格での販売が可能になります。
不動産の開発には、造成、建築、都市計画、分譲などの知識が必要となりますが、 弊社が、調査・開発計画・造成計画・資金調達・販売計画などトータルにサポートいたします。 また、一旦、業者が取得するとなると、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料、業者の経費が 必要となるため、一般ユーザー価格の８０％程度で土地を仕入れることになります。 ところが、産地直売方式ですと、これらの中間マージンが不要となり、 お客様の手取り額を飛躍的に増やすことが可能です。 注意する点は、宅地建物取引業の許可が不要な範囲で行うことです。 相続時、納税用地の売却のときは最適です。 とりあえず、物納申請をしておき、自ら土地開発を行い売却するのです。 万が一、一部売れ残ったとしても、残った土地だけをそのまま物納することも可能です。

定期借地・旧借地コンサル（法的問題、トラブル）

★売りたくない、借金したくない、安全安心の土地活用をお考えの方へ

■定期借地権

平成４年８月１日に定期借地権が施行され、 土地所有者にとっても貸した土地が必ず返ってくることから 定期借地権のメリットは明快です。

① 借金が不要
② まとまった保証金が入り、譲渡税が不要。（土地価格の２０～３０％）
③ 安定した地代が入る。（年間地代は土地価格の１％程度）
④ 相続税評価が約４０％減額となる。
⑤ 固定資産税評価が通常の１／６になる。

デメリットは、

① 契約期間が５０年と長い
② 賃借料が低い

ということです。 アパートには向かないが、分譲に向くような土地には最高です。 売ることも、借金して建てることも、固定資産税の負担のしたくないという方に最適です。 豊富な経験と実績を基に、土地の整備から分譲、管理までをトータルに管理します。

■ 旧法借地

旧法借地の問題は厄介です。地主側は自分の土地なのに、なぜ借地人に借地権というような 土地価格の６０～７０％もするような対価を要求されるのか理解に困ります。 この金額は今までのトータルの地代を遥かにオーバーするのが通常です。 一方、借地人からすれば法律で守られた権利なのだから、当然自分の権利だと主張されます。 法治国家ゆえ、借地人の言い分が法廷では通ることになります。だから、地主としては、 更新時に更新料や建替え時の承諾料、売却時の承諾料など、権利の移転に伴い、 地主の協力が必要なときに判子代を請求することによって対抗しようということになるのです。 どちらにとっても不良債権です。地主にとってみれば相続税や固定資産税の対象となるだけで、 収益にはならない。借地人も安い地代で利用できているものの、イザ借地権の転売や更新、 建替え時に地主の協力が得られなくて、物件を動かすことができません。 通常は弁護士に 相談することになるのですが、時間とお金が嵩みます。もっとも、弁護士は双方の代理人 が戦うために就いているもので、解決するためではありません。 円満な解決は当時者の間で 着地点を見つけることにあります。弊社では旧借地の問題点を熟知し、その実践的な解決に力 を発揮いたします。 解決手段としては、底地の購入・売却・仲介、借地の購入・売却・仲介、 平面的等価交換・立体的等価交換、同時売却など事情にあわせ解決案を提示いたします。

★中古・新築・新規開発の優良投資物件をお探しの方へ

投資物件の取得は、収益の向上と相続対策を兼ねた、大変有効な資産運用策です。 ただし、リスクも大きいので、慎重に選ぶ必要があります。 また、やみくもに借金を増やすということも良くありません。 したがって、資産の組み換えなども検討に入れながら、不良資産を売却して、 優良資産に切り替えていくなどの発想も大切です。 当然ながら利回りの高い投資物件をお奨めします。 ただし、そこには目に見えない瑕疵が隠れ、大きな怪我をする場合もあります。 リスクとは本来不確定要素のことを言いますが、プロが関われば不確定要素が軽減されます。 プロの経験と目利きによって、 リスクの検証を終えた物件を安心して手に入れることが可能になるのです。 独立系のコンサル会社である弊社は自社物件を無理にお勧めする必要がなく、 フリーな立場で、お客様の視点で物件をご紹介することができます。 弊社では事前に物件のメリット＆リスクを事前に正しく把握し、分析・鑑定をした結果、 自信をもってご紹介できるものだけを最終的にご提供いたします。 もちろん、物件の選定から、 有利な資金調達、登記、賃貸管理までをトータルにアドバイスしますので、 ストレス無く物件の購入をしていただけます。 また、将来的に再投資を行う際のことも含めて、 第三者的な立場で長期的な視点に立ってのアドバイスを行います。

建設コンサル（品質管理、コスト管理）

★ 中古や新築物件では物足りず、自分で土地を選び建てたい方へ
★ 自宅の近くで所有したい方へ
★ ディベロッパーの開発利益を自分のものにしたい方へ

弊社がお客様に代わり「新築マンション開発コンサルティング」を行います。 弊社では資産相談から土地調査・鑑定・選定及び契約・施工チェック・引渡し・ 賃借人の入居管理に至るまでの新築マンション投資における全ての業務を徹底的に フルサポート致します。お客様の思いをも設計に組み入れつつ、最有効利用のプランを提供します。 施工会社はハウスメーカーやゼネコンの下請け経験業者を選定しているのでご安心していただけます。

土地代金＋建築代金で１０％の利回りの物件を開発いたします。 通常、新築物件は８％弱のものが多いかと思いますが、デイベロッパーの経費が不要であるため 可能となるのです。 開発利益が高利回りとなって投資家に還元されます。 もちろん、開発期間は収入になりませんし、逆に金利がかかりますが、それを上回る開発利益になるので ご理解いただけると思います。

◆「新築マンション開発コンサルティング」によって得られるメリット

◆弊社の提案する「新築マンション開発コンサルティング」の業務内容