よくある質問

Ｑ　不動産投資を始めるにあたり、自己資金はどのぐらい必要？

Ａ. 不動産を購入する際に、自己資金として、「頭金＋諸費用」の現金が必要となります。

銀行によって、「販売価格の10％～30％」と様々です。
「諸費用」は「販売価格のおよそ6％」が必要となります。
「諸費用」の内訳としては、「銀行のローン費用・登記費用・火災保険料・印紙代・仲介手数料」などです。
自己資金が1,000万円の場合、購入できる不動産の販売価格は

「自己資金÷(20＋6％)＝販売価格」

1,000万円÷26％＝約3,850万円となります。

Ｑ　不動産投資のリスクの軽減方法、不動産の選び方を教えてください。

Ａ. ①「場所」　②「利回り」　②「建物の管理状態の良いもの」

①不動産投資は家賃収入を得るためのものですから「場所」を間違えると致命的となります。
地域・沿線・周辺環境・駅からの距離など立地条件が最重要となってまいります。

②「利回り」は、とても大切な要素ですが、満室になってはじめて得られるものです。
例えば、利回り15％・10室のアパートでも、5室空室では、利回りは7.5％に落ちてしまいます。
逆に利回り8％・6室のアパートでも、常時満室で稼動してくれれば、そのほうが利回り良く お持ちいただけますし、精神衛生上よろしいと思われます。

③木造アパートで6部屋くらいの規模のものでも、足場を組んで屋根・外壁等を 修繕しますと、およそ250～300万円の費用がかかります。
まとまった出費を抑えるためには、初めから「建物の保存状態が良いもの」を ご購入なされたほうが、よろしいと思われます。

Ｑ　区分所有マンションを複数所有するメリットはなんですか？

Ａ. ①「換金性」②「リスク分散」

①区分所有マンションを10室所有するのと、1棟10室のアパートを所有することを比較しますと、 いざ現金が必要だ！という時に、区分所有でしたら「1室だけ売却する」といったことも可能です。
逆にアパートでしたら、1室だけ切り離すことは不可能ですよね。
また区分所有マンションは、1室500～800万円ぐらいですので、買い手がたくさんいます。
短期間での売却が可能ですので、「換金性」が高いです。

②区分所有マンションを多方面に所有していれば、天災や火災の際、「リスク分散」になります。

Ｑ　空室・滞納のリスクを回避する方法を教えてください。

Ａ. 間違いなく信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶことです。

物件選択段階から相談すれば入居者募集に問題のない物件の選択をアドバイスしてくれますし、 入居者募集時の審査が徹底していれば滞納予備軍を事前に排除できます。

Ｑ　人口が減少した場合、ワンルームマンションの需要はどうなるのでしょうか?

Ａ. 今後、日本の人口は減少に向かいますが、都心部に限れば、むしろワンルームマンション需要は 増加していると言えます。
東京都の単身世帯比率は40％と全国20％と比較すると、非常に高く、また、国土交通省の調べによりますと、 2000年～2030年にかけての人口動向において、地方が軒並み減少に転じる一方、東京都の人口は現在と変わりません。

Ｑ　マンション投資は相続税対策になるのか？

Ａ. マンション投資は相続税対策になります。

相続税額を算出する基礎となる相続税評価額は,資産の形態によって異なります。
現金や有価証券の場合は時価によって、評価されますが、建物の場合、購入価格の50～60％、 土地は公示地価の80％で評価されます。
したがって、資産を現金や有価証券で保有するよりも、 不動産として保有するほうが、相続税対策として有効と言えます。　
ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として、 計上することができます。
支払利息分が経費として計上できる分、現金で購入された場合と比べ、 課税される所得金額は少なくなります。
しかし、金利分が経費として計上できても、税金の還付が受けられるわけではありません。
あくまでも、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税の還付が受けられます。

Ｑ　老後の生活費にと考えているが安全性はどうなのか？

Ａ. 不動産投資は、他の投資商品と比べ、安全性が高い投資と言えます。

株式や債権が景気に強く影響を受けます。外貨預金は、利息は高い反面、為替リスクや支払手数料を 考慮しますと、とても安全性が高い投資とはいえません。
一方、不動産投資の場合、家賃相場は景気に左右されにくく、急激に家賃が半分になるということは
考えにくいでしょう。

Ｑ　複数のアパートを所有しており、賃料収入がある他、給与所得もあるため 所得税額が大きくなってしまうのですが、何か節税のための方法はありますか？

Ａ. アパートの一つを収入が少ない子供に贈与します。

アパートの減価償却が進んでいれば、贈与税はたいしたことはありませんし、 固定資産税評価額が110万円以下であれば無税で贈与することができます。
また、中型マンションで評価額が大きいときは、相続時精算課税制度を使えばよいでしょう。

Ｑ　生前に贈与をする場合の注意点はありますか？

Ａ. 生前に贈与するときに忘れてはいけないのは、
①遺言を残すこと、②生前贈与を受けた人に遺留分放棄の手続きをしてもらうことです。

遺留分は法定相続人が相続財産を相続できる権利で、たとえ遺言で「生前贈与をした人には遺産を残さない」 としても贈与を受けた法定相続人から遺留分を請求されることがあります。
そこで遺留分放棄の手続が必要となるのです。

Ｑ　会社整理の概要について教えてください。

Ａ. 会社の整理は、①私的整理と②法的整理に大別されます。

①私的整理は裁判所を通さずに、債務者と金融機関など債権者や利害関係がある取引先（債権者）が話し合い、 会社の債務・債権の整理方法を決める方法で再建型と清算型があります。
私的整理では原則、債権者平等ですが、債権者との個別話し合いで債権カットの割合を変えることができます。
②法的整理は破産法、民事再生法、会社更正法、会社整理法、特別清算により債務を整理する方法で 再建型と清算型があります。
法的整理では債務カットの方法や再建計画については裁判所の認可が必要で、 債権者は原則的に平等に扱われますので、小額債権者を除き債務カットの比率は大手金融機関も小口の 取引先も同じになります。